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全球头条(globalnewswire.cn)讯:

  2015年,在楼市利好政策不断刺激下,北京市住宅新房市场表现出量价齐涨的市场特征。

  据伟业我爱我家市场研究院统计,2015年(截止12月26日),北京全市住宅新房网签量(不含保障房)为102581套,比2014年同期大幅上涨36.7%,市场企稳回升已是定局。

  价格方面,2015年(截止12月26日),北京全市新建商品住宅(不含保障房)成交均价为27162元/平,比2014年同期上涨9.9%。

  2010——2015北京新建商品住宅成交量价情况

  2015年可谓是豪宅入市高峰年,如果剔除2015年新入市的高端豪宅对房价的影响,如万柳书院、北京壹号院(楼盘资料)、使馆壹号院(楼盘资料)、西宸原著、中粮瑞府等统计结构上的影响,2015年新房成交均价为26830元/平,同比上涨8.6%。

  分环线来看,北京各环线新建商品住宅市场表现出明显的差异。成交量方面,北京五环外已是新建商品住宅成交绝对主战场,2015年五环外成交面积占比达90%。成交均价方面,受供需不均衡以及五环内住宅趋高端化影响,五环内价格涨势较大,2015年三四环之间、以及四五环之间成交均价涨幅最大,分别上涨37.6%、46.4%。

  2014——2015北京新建住宅各环线成交量价情况

  对于北京市住宅新房市场量价齐涨的情况,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,2015年房地产市场正式进入政策宽松期,有效刺激了市场需求释放。

  胡景晖认为,“量涨”的原因主要有以下几个方面:

  一是金融货币政策稳健趋宽松化,直接利好短期楼市成交。

  胡景晖表示,自2014年11月份下调存贷款基准利率以来,2015年央行五次降准、五次降息。对于按揭客户,目前银行五年以上贷款基准利率下降到4.9%,贷款成本已下降至历史最低点,极大地降低了购房者贷款成本,有利于刺激需求入市。

  二是出台3.30政策个人住房转让营业税“5改2”,直接利好二手房成交的同时,也刺激了改善型需求入市,间接提升了新房成交量。

  胡景晖指出,该项政策对于购买不满5年的房屋减少了再入市交易成本,能有效地刺激存量房屋入市流转。相应地,在直接利好二手房交易的同时,也刺激了“以旧换新”、“以小换大”等引起的新房成交量的提升。

  三是3.30政策降低二套房首付款比例,刺激刚改入市。

  胡景晖表示,二套房首付贷由原来的七成首付比例降低为四成,实际上是降低了客户购买二套房的入市门槛,鼓励改善型客户入市,能够有效刺激支付能力稍差的一批准意向客户果断出手。

  四是北京公积金政策贷款门槛降低,有利于稳定客户信心。

  胡景晖指出,2015年以来,伴随着央行五次降息,住房公积金贷款利率随之下调,目前公积金5年期以上贷款利率已下调至3.25%。另外,北京住房公积金自6月1日起全面调整为“认房不认贷“。无房客户最低首付款比例为20%,贷款最高额度为120万元;已还清住房贷款的“1套住房客户”最低首付款比例为30%,贷款最高额度为80万元。公积金贷款利好主要体现在250万以下刚需客户,但对于稳定购房者未来预期、稳定住房消费有一定刺激作用。

  胡景晖认为,“价涨”的原因主要有以下几点:

  一是随着2015年北京新房成交量的提升,开发商对市场未来信心提升,定价的主动权增强,收回或减少降价促销策略。

  二是2015年大量高价盘入市,在统计结构上显著拉高了住宅均价。2015年入市的高价盘比比皆是,均价高于8万/平的新盘如万柳书院、北京壹号院、使馆壹号院、西宸原著、中粮瑞府等相继开盘成交,拉升北京整体成交均价。

  三是2015年土地供地减少,僧多粥少,优质地块高价成交,影响周边新房定价并且提升客户对未来的预期。2015年丰台、大兴、昌平、门头沟等住宅用地楼面价全面提升,面粉高过面包带动开发商提升新房定价水平。

  胡景晖预测:2016年“量增价涨”或将继续主导新房楼市,但豪宅销售压力加大,房价涨幅有限。

  从政策基调来看,去库存仍将是2016年楼市重要调控方向。2015年12月中央政治局会议明确指出,“要化解房地产库存,扩大有效需求,稳定房地产市场。”北京市国民经济和社会发展十三五规划建议,指出将住房作为促消费的重要领域。

  就北京住宅库存来看,在2015年市场供需基本平稳态势下,市场库存基本保持2014年高位,去库存压力尚大。因此,楼市政策将持续2015年利好需求释放方向,成交量上涨仍将是大概率事件。同时,受2015年成交高价地影响,五环内泛豪宅化基本形成,也将从统计结构上提升北京整体住宅价格水平。

  但胡景晖同时指出,前几年的政策限制致使豪宅的原有库存压力较大,如今政策放开、供给释放,明年豪宅将集中入市,供应量巨大;而目前的改善型需求偏向紧凑型、中低价,与豪宅并不匹配,市场的消化能力有限。因此,2016年豪宅的销售压力会加大,在楼市整体库存较大的背景下,房价涨幅也将有限。

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